4 Loại hợp đồng mua bán nhà đất cần tránh (1)

Mua nhà đất qua vi bằng

Vi bằng là văn bản do văn phòng Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự trừ các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời tư, đạo đức xã hội và các trường hợp pháp luật cấm.

Sau đó Thừa phát lại phải gửi Sở tư pháp thì vi bằng mới hợp lệ. Tuy nhiên, vi bàng chi có giá trị chứng cứ trong giải quyết vụ án khi có khiếu kiện xảy ra, không có giá trị pháp lý đối với giao dịch nhà đất. Đối với mua bán nhà đất, theo Luật đất đai và Luật nhà ở, giao dịch mua bán chỉ được coi là hợp pháp khi có hợp đông mua bán được ký kết và được văn phòng công chứng hay cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chứng thực theo quy định.

Sau đó phải đến văn phòng đăng ký đất đai của quận, huyện để làm thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên cho bên mua. Thực tế đã xảy ra nhiều trường hợp lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua, nhiều đối tượng xấu đã lừa bán nhà đất chưa đủ tính pháp lý như nhà đất không có sổ đỏ, sổ đỏ chung nhiều căn, nhà đất tranh chấp, cầm cố ngân hàng, xây dựng trái phép…thông qua hình thức lập vi bằng để tạo sự tin tưởng cho người mua.
Vì vậy bạn không nên mua bán, chuyến nhượng nhà đất bằng giấy viết tay thông qua hình thức lập vi bằng, tránh mất tiền oan do dễ bị lừa đảo mua bán nhà đất không đủ điều kiện pháp lý.

Mua nhà đất bằng hợp đồng góp vốn, thỏa thuận hợp tác, đặt cọc

Hợp đồng góp vốn, hợp đồng thỏa thuận hợp tác đầu tư hay hợp đồng đặt cọc là hình thức chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng thông qua việc ký kết các hợp đồng này. Khi dự án hoàn thiện, người góp vốn chính là người mua sẽ được chu đầu tư giao lại nhà đất hay đất nền. về bản chất đây là hình thức huy động vốn tinh vi của chủ đầu tư để thực hiện dự án, còn mục đích thật sự của khách hàng là mua nhà đất. Do chưa được phép bán BĐS, chủ đầu tư muốn huy động vốn để thực hiện dự án tìm cách mua bán qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng thỏa thuận hợp tác đầu tư. Điều này có thể chứa đựng những rủi ro như sau.

(1) Tính pháp lý chưa đầy đủ
về mặt pháp lý, các hợp đồng góp vốn hay hợp đồng thỏa thuận hợp tác đầu tư không phải là hợp đồng mua bán nhà đất. Nó có ý nghĩa là hai bên thỏa thuận trên cơ sở góp vốn để họp tác đầu tư, kinh doanh trên nguyên tắc cùng chia sẻ lợi nhuận hay thua lỗ. Vì vậy việc mua bán dưới hình thức ký kết các hợp đồng này là không hoàn chỉnh, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chưa chặt chẽ, đặc biệt là các khách hàng cá nhân có nhu cầu đầu tư hoặc mua nhà đất để ở. Khách hàng có thể bị chiếm dụng vốn, thời gian bàn giao bị chậm trễ rất lâu, bị mất trắng vốn hoặc chịu nhiều thiệt thòi mà không được pháp luật bảo vệ.

(2) Thường bất lợi cho khách hàng, không quy định trách nhiệm của chủ đầu tư
Đa phần nội dung các bản hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư do chủ đầu tư soạn thảo sẵn, người mua không có cơ hội thảo luận hay bàn bạc về điều khoản hợp đồng nên thường các điều khoản này không chặt chẽ, thường có lợi cho các chu đầu tư, đẩy bất lợi cho phía khách hàng.

Khi có tranh chấp xảy ra, chiểu theo nội dung hợp đồng thì khách hàng là người thiệt thòi. Các hợp đồng này do theo hình thức góp vốn hợp tác đầu tư nên nội dung hướng đến phân chia lỗ lãi là chính. Khi có tranh chấp xảy ra thì giải quyết theo hướng phân chia lợi nhuận chứ không phải là bồi thường thiệt hại.

(3) Chủ đầu tư sử dụng tiền góp vốn không đủng mục đích
Một rủi ro nữa có thể xảy ra với các hợp đồng này là chù đầu tư sử dụng tiền góp vốn không đúng mục đích của dự án đó mà là thực hiện việc khác hay công trình khác, dần đến dự án không hoàn thành, bị chậm tiến độ, chậm bàn giao nhà đất, đất nền cho người mua; việc cấp sổ đỏ có thể bị trì trệ do chủ đầu tư chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

(4) Có khả năng mất trắng số tiền góp vốn
Trong thực tế đã có nhiều trường họp khách hàng mua đất nền dự án theo họp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư bị mất trắng vốn vì mua trúng phải dự án lừa đảo. Ví dụ cụ thể gần đây nhất là Công ty địa ốc Alibaba, Công ty Hoàng Kim Land đã lừa đảo khách hàng, rao bán các dự án “ma”. Lãnh đạo các công ty này đã bị khởi tố. Khách hàng đã mua đất nền tại các công ty này có khả năng mất trắng tiền.

(5) Rủi ro khi rơi vào hợp đồng vô hiệu
Theo Bộ Luật dân sự, một giao dịch dân sự vô hiệu khi có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật. Họp đồng góp vốn hay hợp tác đầu tư với mục đích là một hợp đồng mua bán BĐS có thu tiền ứng trước nhưng lại chưa đủ các điều kiện để giao dịch mua bán như Luật kinh doanh BĐS và Luật nhà ở quy định sẽ bị xem là vô hiệu.

Khi giao dịch dân sự bị coi là vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Khi đó chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của khách hàng góp vốn và phải bồi thường thiệt hại nếu là bên có lỗi. Tuy nhiên cam kết bồi thường trong hợp đồng góp vốn cũng không cao như hợp đồng mua bán, thường ở mức tượng trưng, thậm chí là không có bồi thường.

Chi Tiết Xin Vui Lòng Xem Thêm Tại Trang:https://phamngochanh.com/4-loai-hop-dong-mua-ban-nha-dat-can-tranh-2/