4 Loại hợp đồng mua bán nhà đất cần tránh (2)

Mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền mua bán BĐS là hợp đồng bên bán ủy quyền cho bên mua toàn quyền sở hữu, sử dụng, được quyền bán, cho tặng, thế chấp, cầm cố…BĐS đó. Để thực hiện giao dịch mua bán BĐS, bên bán và bên mua lập hợp đồng ủy quyền và ra văn phòng công chứng để chứng thực.

Có nhiều người sử dụng hợp đồng ủy quyền để mua bán BĐS do các lý do như sau. Thứ nhất nhiều người nghĩ rằng do mức độ ủy quyền rất lớn, quyền hạn tương đương như người đứng tên trên sổ đỏ nên tin rằng chỉ cần có hợp đồng ủy quyền công chứng trong tay thì người mua chính là chủ nhà đất.

Thứ hai người dân không muốn nộp thuế, phí khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất nên lập hợp đồng ủy quyền thay vì họp đồng mua bán, chuyển nhượng. Thứ ba do thủ tục làm hợp đồng ủy quyền nhanh chóng, không mất nhiều thời gian như thủ tục làm hợp đồng mua bán và đến văn phòng đăng ký đất đai quận huyện đăng ký sang tên, làm sổ đỏ.

Nhiều nhà đầu tư lướt sóng ưa thích kiểu này để nhằm mục đích mua nhanh, bán nhanh, kiếm lời nhanh.
Tuy nhiên hợp đồng mua bán ủy quyền cũng có nhiều rủi ro, vẫn có nhiều giới hạn và khi có tranh chấp sẽ phát sinh nhiều rắc rối không thể lường trước. Những rủi ro khi mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền như sau.

(1) Trong trường hợp hợp đồng ủy quyền có thời hạn, nếu hết thời hạn hợp đồng ủy quyền sẽ hết hiệu lực,
người mua nhà đất sẽ phải chịu thiệt. Khi hợp đồng ủy quyền hết hiệu lực, lúc đó nhà đất vẫn thuộc về người đứng tên trên sổ đỏ là bên bán (bên ủy quyền), bên mua (bên được ủy quyền) có nguy cơ không còn được quyền sử dụng, quyền bán và các quyền lợi khác trước pháp luật.

(2) Trường họp bên mua hoặc bên bán trong hợp đồng ủy quyền bị mất năng lực dân sự như bị chết, tâm thần, nghiện ma túy… thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt và hết hiệu lực.

(3) Hợp đồng ủy quyền có thể được chấm dứt một cách đơn phương. Vào một thời điếm nào đó, người bán thay đổi quyết định hoặc có ý đồ chiếm đoạt tài sản, có thể yêu cầu chấm dứt họp đồng ủy quyền. Lúc đó người mua sẽ mất quyền sở hữu nhà đất và trắng tay.

(4) Nếu người ủy quyền vay tiền, nợ ngân hàng, nợ thuế…, trong trường hợp tòa án kê biên tài sản và bán đấu giá thu tiền trả nợ. Người ủy quyền là người bán vẫn đứng tên trên sổ đỏ, vẫn được công nhận là chủ nhà đất. Khi đó nhà đất đó sẽ bị kê biên, người được ủy quyền là người mua sẽ mất trắng nhà đất đó.

Mua nhà đất nhờ người khác đứng tên

Hiện nay pháp luật đã cho phép Việt kiều, người nước ngoài mua nhà đất tại Việt Nam. Song vì nhiều lý do như mất nhiều thời gian, thủ tục phiền hà mà nhiều người đã mua nhà đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ trong sổ đỏ. Khi đó người chủ thực sự nhà đất chỉ có thể định đoạt tài sản của mình thông qua người đứng tên hộ.

Điều này gây ra nhiều rủi ro, thậm chí nhiều trường hợp có khả năng mất trắng tài sản của minh. Rủi ro thứ nhất là người được nhờ đứng tên muốn chiếm đoạt tài sản của chủ tài sản thực. Có thể người đứng tên hộ ban đầu không có ý định chiếm đoạt, tuy nhiên về sau thấy tài sản có giá trị lớn nên nảy sinh ý đồ xấu. Họ không chịu sang tên, trả lại nhà đất, không công nhận việc được nhờ đứng tên.

Thứ hai là trường họp người đứng tên bị chết, tài sản đứng tên sẽ được chia thừa kế theo quy định, trong khi những người nhận thừa kế không chấp nhận thỏa thuận đứng tên trước đó. Hoặc trường hợp người đứng tên ly hôn và phải phân chia tài sản cho người vợ hay người chồng mà người này không chấp nhận thỏa thuận đứng tên hộ.

Đồng thời việc trả lại tài sản cho chủ sở hữu thực cũng rất phức tạp, qua nhiều thú tục hành chính, tốn nhiều thời gian, công sức và tiền bạc đế giải quyết tranh chấp. Thứ ba là trong trường hợp người đứng tên đang vay nợ, nợ ngân hàng, nợ thuế…không trả nợ được, khi đó tòa án sẽ kê biên tài sản là nhà đất đang đứng tên đó để bán đấu giá. Lúc đó quyền lợi của người chủ thực sẽ không được đảm bảo. Thậm chí có thể mất trắng nhà đất của mình nếu không chứng minh được mình là chủ sở hữu thực sự.

Xin Vui Lòng Xem Thêm Tại Trang:https://phamngochanh.com/dang-ky-cap-giay-chung-nhan-so-huu-bat-dong-san/