Các đặc điểm của thị trường bất động sản(1)

   Tính vị trí của bất động sản

BĐS có tính cố định về địa điểm, vị trí địa lý, có giới hạn về diện tích và không gian, đồng thời không có khả năng di dời. Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố vị trí không phải xác định bằng cách đo khoảng cách địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến trung tâm thành phố, đến các trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, các điểm dịch vụ công cộng, khu vui chơi giải trí và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận, hệ thống giao thông đến đó.

>> Có thể bạn quan tâm: Hyatt Regency Hồ Tràm

Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS sẽ thay đổi theo. Vì vậy nhà đầu tư khi đầu tư hoặc định giá BĐS cần phải dự tính trước các thay đổi này. Càng gần trung tâm giá trị BĐS càng cao. Ví dụ ai cũng biết nhờ vị trí đắc địa, giá nhà đất tại phố Hàng Ngang, Hàng Đào lên tới cả vài tỷ đồng mỗi mét vuông.

   Tính lâu bền của bất động sản

BĐS có tính lâu bền gắn liền với sự trường tồn của đất đai, một loại tài sản từ thiên nhiên không thể bị tiêu hủy ngoại trừ trường hợp , núi lửa, sạt lở. Các công trình nhà cửa, kiến trúc được xây dựng gắn trên đất thường có tuổi thọ cao có thể kéo dài đến cả trăm năm. Có hai khái niệm là tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS. Tuổi thọ vật lý liên quan đến độ bền theo thời gian của kết cấu xây dựng.

Tuổi thọ kinh tế liên quan đến sự lỗi thời của thiết kế và hiệu năng khai thác về kinh tế của BĐS đó. Tính lâu bền của BĐS được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế. Tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó nhưng thông thường tuổi thọ kinh tế sẽ ngắn hơn tuổi thọ vật lý. Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng cần xem xét kỹ yếu tố này để tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.

Ví dụ một khu chung cư còn tốt, kết cấu bền chắc nhưng thiết kế kiểu cũ đã lỗi thời, không đáp ứng được công năng sử dụng sẽ có tuổi thọ kinh tế ngắn hơn tuổi thọ vật lý.

   Tính dị biệt và tính duy nhất

Tính dị biệt và tính duy nhất cũng là đặc tính của BĐS. Trong đó mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, duy nhất, có các yếu tố riêng biệt, tính chất khác nhau không giống với bất kỳ một BĐS nào khác. Do có sự khác nhau về vị trí lô đất, về hướng, tọa độ, bình diện mặt bằng, kết cấu và kiến trúc của công trình trên đó, không gian cảnh quan xung quanh, các vật ngoại cảnh…

Vì vậy mảnh đất mà bạn mua, ngôi nhà do bạn xây dựng, nó cố định ở vị trí này thì nó có tính duy nhất, tính dị biệt do bạn sở hữu. Do vậy đối với các nhà đầu tư phát triển BĐS, cần phải chú ý khai thác tính dị biệt của nó sẽ làm tăng giá trị, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển, yêu cầu về tính dị biệt càng tăng.

Người mua nhà tại một khu đô thị nào đó sẽ rất chán nếu trong khu đó tất cả các căn nhà đều giống nhau như đúc về kết cấu, kiểu dáng thiết kế, kiến trúc, trang trí ngoại thất.. .Đặc biệt những người giàu luôn muốn nhà cửa của mình phải độc đáo, khác biệt với những ngôi nhà khác xung quanh.

   Tính khan hiếm

Tính khan hiếm là đặc điểm cơ bản của BĐS. Nguyên nhân là do sự khan hiếm và tính có hạn của bề mặt trái đất, diện tích của từng nước, từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. BĐS bị giới hạn về quy mô, diện tích, giới hạn ở vị trí nhất định và không thể mở rộng.

Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn hơn. Hiện nay dân số Việt Nam khoảng hơn 96 triệu và đang tiếp tục tăng. Do sự tăng dân số và sự chuyển dịch cơ học từ nông thôn ra thành thị nên các thành phố lớn hiện nay đã quá tải. Nhà ở, cơ sở hạ tầng và các dịch vụ tiện ích tại nhiều thành phố lớn đã được tăng thêm rất nhiều nhưng chưa thể đáp ứng được.

Kinh tế ngày càng phát triển, người dân có thu nhập ngày càng cao hơn, ngày càng nhiều người dân có khả năng mua nhà đất, nên nhu cầu mua nhà đất ngày càng lớn. Từ đó, quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối, xu hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ. Người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên.

   Tính sinh lợi cao và nhanh chóng

Đây là đặc điểm quan trọng nhất của BĐS. Như Phạm Ngọc Hạnh đã đăng tải bài viết Vì Sao Bất Động Sản Tạo Nên Sự Giàu Có trước đó thì không có lĩnh vực kinh doanh nào có thể tạo ra lợi nhuận cao và nhanh chóng như đầu tư BĐS. Hầu hết các tỷ phú nước ta đều xuất phát hoặc liên quan đến BĐS. Nếu bạn lựa chọn lĩnh vực đầu tư này, BĐS có thể mang lại khả năng kiếm tiền nhanh chóng và tạo giàu có cho bạn.

   Tính tạo vốn mới và tạo thu nhập thụ động

Đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn. Tuy nhiên để khắc phục khó khăn này bạn có thể vay vốn từ ngân hàng. Bạn có thể thế chấp BĐS của mình cho ngân hàng để vay vốn và dùng chính tiền vốn vay này để đầu tư bất động sản khác. Đồng thời bạn có thể thế chấp chính BĐS thứ hai để vay vốn đầu tư BĐS thứ ba.. .Đây là tính chất tạo vốn mới của BĐS. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.

BĐS còn có đặc điểm tạo ra thu nhập thụ động. Nếu bạn sở hữu một BĐS ở vị trí tốt, ví dụ như căn nhà mặt phố, bạn có thể dùng BĐS đó làm mặt bằng để bạn tự kinh doanh, hoặc bạn có thể cho thuê nó với giá cao. Đây là cách vừa chờ tăng giá trong tương lai và vừa có thể kinh doanh hay cho thuê trong thời gian đó. Và hàng tháng BĐS này tạo ra thu nhập thụ động cho bạn. Đây chính là tính tạo ra thu nhập thụ động của BĐS.

   Tính tập quán, tâm linh và phong thủy

BĐS chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố lập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tâm linh, phong thủy. Xã hội càng phát triển, thu nhập của người dân ngày càng cao thì yếu tố tâm linh và phong thủy đối với BĐS nói chung và nhà ở nói riêng ngày càng được coi trọng. Nếu ngày trước người mua nhà còn chưa quan tâm lắm đến yếu tố tâm linh và phong thủy, thì bây giờ họ khắt khe hơn rất nhiều.

Nếu BĐS nằm ở vị trí không tốt như ngôi nhà ở ngã ba mà đường đâm thẳng vào nhà, ở cuối ngõ cụt, ở sát đình chùa miếu mạo hoặc ở cạnh nghĩa địa thì ngôi nhà đó rất khó tìm được người mua, hoặc nếu bán được thì giá của nó cũng rất rẻ. Nhà đất không hợp phong thủy gây tâm lý căng thẳng và bất an cho chủ nhà, làm cho gia chủ lo lắng khi sinh sống ở đó.

   Tính tác động và ảnh hưởng lẫn nhau

Giữa các BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc tăng thêm giá trị cho BĐS kia. Việc xây dựng các khu đô thị mới, công trình hạ tầng kỹ thuật, công viên cây xanh, sân vận động, khu vui chơi giải trí… sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các BĐS trong khu vực.

Làm một con đường mới đi qua sẽ dẫn đến sự ra đời của những khu dân cư hay các khu đô thị, khu du lịch, thương mại, dịch vụ…bám theo trục đường đó, đồng thời làm giá trị các BĐS tại đó tăng mạnh. Một ví dụ cụ thể về đặc điểm này là khi tập đoàn Vingroup khởi công khu đô thị Vinhomes Ocean Park tại huyện Gia Lâm hay khu đô thị Vinhomes Smart City tại Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm thì giá đất tại các khu vực xung quanh hai khu đô thị này đều tăng giá đột biến.

Xin Vui Lòng Xem Thêm Tại trang:https://phamngochanh.com/cac-dac-diem-cua-thi-truong-bat-dong-san2/