Các đặc điểm của thị trường bất động sản(2)

Thị trường BĐS hiểu một cách đơn giản là nơi mà người mua và người bán BĐS giao dịch với nhau. Nó là thị trường rất quan trọng trong toàn bộ nền kinh tế của một đất nước. Thị trường có mối quan hệ sâu sắc với các thị trường khác như vật liệu, xây dựng, lao động, khoa học công nghệ, tài chính, tiền tệ… Người ta đã đánh giá rằng trong một nền kinh tế nếu đầu tư vào lĩnh vực thêm 1 đồng thì sẽ thúc đẩy các lĩnh vực khác của nền kinh tế phát triển tăng thêm 1,5 đến 2 đồng.

Điều này cho chúng ta thấy rằng thị trường BĐS rất quan trọng cho nền kinh tế. Thị trường tài chính và tiền tệ là nơi cấp vốn chủ yếu cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh và phát triển BĐS. Vì vậy nếu thị trường tài chính, tiền tệ biến động thì thị trường BĐS sẽ chịu tác động mạnh và ngược lại những biến động của thị trường BĐS có tác động trực tiếp đối với thị trường tài chính, tiền tệ.

   Tính chu kỳ

Tính chu kỳ là một trong những đặc điểm quan trọng của thị trường BĐS. Theo đặc điểm này, trong mỗi một chu kỳ thị trường BĐS phát triển theo bốn giai đoạn: sốt nóng – hạ nhiệt – đóng băng – phục hồi. Sau đó lại tiếp tục một chu kỳ mới. Chu kỳ của thị trường BĐS nước ta dao động trong khoảng từ 7 – 9 năm. Chu kỳ của thị trường BĐS phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tốc độ phát triển kinh tế, tốc độ đô thị hóa, chính sách của Nhà nước…

Diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam từ khi có Luật đất đai 1993 ra đời như sau:

   1993 – 1995: sốt nóng lần 1

   1995 – 2000: Hạ nhiệt – Đóng băng

   2001 – 2003: Phục hồi – sốt nóng lần 2

   2003 – 2006: Hạ nhiệt – Đóng băng

   2007 – 2008: Phục hồi – sốt nóng lần 3

   2008 – 2014: Hạ nhiệt – Đóng băng

   2015 -2018: Phục hồi – sốt nóng lần 4

   2018 – nay: Giảm sốt và đi ngang

Tính chu kỳ là đặc điểm vô cùng quan trọng của thị trường BĐS. Nhà đầu tư cần nắm rõ tính chu kỳ của thị trường để dự tính việc mua và bán sao cho đúng thời điểm và có lợi nhất.

   Phụ thuộc mối quan hệ cung cầu và giá cả

Thị trường BĐS là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS, thông qua đó xác định giá cả và sổ lượng hàng hóa được giao dịch, được thể hiện qua con số cung, cầu. Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa sẵn sàng đưa ra thị trường để giao dịch với một mức giá nhất định tại một thời điểm nào đó, cầu về BĐS là khối lượng mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định trên thị trường. Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu của một loại hàng hóa nào đó.

Khi giá cả hàng hóa tăng lên sẽ kích thích tăng cung và làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, giá hàng hóa giảm thì sẽ làm tăng cầu và giảm cung. Thông qua giá cả thị trường ta có thể nhận biết được mối quan hệ cung cầu của hàng hóa. Và nó sẽ tác liệng trở lại để hình thành nên một quan hệ cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng của xã hội. Như thị trường hàng hóa khác, thị trường BĐS cũng tuân theo quy luật cung cầu và giá cả.

   Có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Khi thị trường vốn mở rộng hay thả lỏng, thị trường bất động sản dễ lâm vào tình trạng nóng sốt hay “bong bóng”. Còn khi thị trường vốn bị bó hẹp hay thắt chặt thì thị trường bất động sản sẽ kém phát triển, thậm chí lâm vào tình trạng “đóng băng”. Do BĐS là một tài sản có giá trị lớn, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh đòi hỏi một lượng vốn lớn và được huy động từ thị trường vốn.

Một thị trường vốn không phát triển lành mạnh và ổn định sẽ tạo ra thị trường BĐS cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Qua kinh nghiệm thực tế trên thế giới thấy rằng những khủng hoảng tài chính đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường BĐS. Khi BĐS rớt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào cơn khủng hoảng.

   Là thị trường không hoàn hảo

Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo do các thông tin không đầy đủ và không phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại cũng khó chính xác, không dễ tìm được cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa số lượng người tham gia mua bán về mỗi loại BĐS đều nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho sự cạnh tranh hoàn hảo.

Giá cả không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc. Người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao. Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người bán cũng tăng thêm làm giá cả sẽ được dày lên cao, tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trường BĐS càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá.

Cung BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá của BĐS. Khi cầu BĐS tăng, cung không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác. Lý do là BĐS cần có thời gian để tạo ra chúng. Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá.

   Là thị trường khó thâm nhập

Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập. Lý do là không bày bán trên thị trường như các loại hàng hóa khác. Những người mua và bán không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được sản phẩm phù hợp, giá cả phù hợp với nhu cầu cần giao dịch.

Mặt khác, vì BĐS thường có giá trị lớn, ngoại trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp, những người mua và bán thường không có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua bán. Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS, những người mua và bán cần phải có sự trợ giúp của các nhà tư vấn, người môi giới về BĐS.

   Phụ thuộc vào chính sách và pháp luật

Thị trường BĐS phụ thuộc vào hệ thống luật như Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS, Luật xây dựng… Đồng thời nó phụ thuộc rất lớn vào các quy hoạch liên quan như quy hoạch sử dụng đất, giao thông, phát triển kinh tế xã hội tại khu vực đó. Mặt khác còn phụ thuộc vào chính sách điều hành kinh tế của Nhà nước. Điều này đã có dần chứng thực tế khi kinh tế trì trệ Nhà nước tung ra gói kích cầu để thúc đẩy kinh tế phát triển.

Tuy nhiên điều này dẫn đến lạm phát tăng, bất động sản tăng nóng. Khi lạm phát tăng quá nhanh, để chống lạm phát Nhà nước thực hiện thắt chặt tín dụng, tăng cao lãi suất tiết kiệm, hạn chế hoặc không cho vay đầu tư bất động sản. Điều này dẫn đến lạm phát giảm nhưng kinh tế trì trệ, bất động sản hạ nhiệt và đóng băng.

   Cần thời gian khi tham gia hay rút khỏi thị trường

Các doanh nghiệp kinh doanh phát triển BĐS khi tham gia một dự án khu đô thị phải mất rất nhiều thời gian và qua nhiều thủ tục như chuẩn bị dự án, giải phóng mặt bằng, xin phép đầu tư, xây dựng và bán hàng. Do vậy từ khi bắt đầu dự án đến khi hoàn thành dự án thời gian phải mất rất nhiều năm. Đồng thời BĐS thường là có giá trị lớn, kén người mua, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hóa khác.

Đây là điều khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản có quy mô lớn. Vì vậy, khi (đầu tư phát triển các dự án, các doanh nghiệp BĐS nên quan tâm về đặc điểm này. Đối với các nhà đầu tư cá nhân, do quy mô đầu tư của họ không lớn. Họ thường tập trung đầu tư vào các BĐS đơn lẻ và có kinh nghiệm dùng chiến thuật “đánh nhanh thắng nhanh”. Họ dễ dàng tham gia hay rút khỏi thị trường khi có biến động. Đây là ưu điểm rất lớn của họ.

Xin Vui Lòng Xem Thêm Tại Trang:https://phamngochanh.com/tai-sao-vi-tri-bat-dong-san-lai-rat-quan-trong/