Đánh giá kỹ dòng tiền và lãi vốn trước khi đầu tư

   Như đã phân tích ở bài https://phamngochanh.com/tai-sao-vi-tri-bat-dong-san-lai-rat-quan-trong/, trước khi đầu tư vào bất cứ một BĐS nào đó, nhà đầu tư cần xem xét cẩn thận để đánh giá kỹ mối quan hệ giữa dòng tiền và lãi vốn của BĐS đó. Ở những khu vực đã phát triển như trung tâm đô thị, giá BĐS sẽ tương đối ổn định. Ở đây có yếu tố dòng tiền cao do có thể cho thuê hoặc tự kinh doanh buôn bán được.

Nhưng yếu tố lãi vốn thấp do giá lúc mua đã quá cao nên khi bán lại mức tăng sẽ không nhiều. Ở những nơi đang phát triển, ví dụ ở vùng ven đô, do quá trình đô thị hóa nhanh BĐS sẽ tiếp tục được hưởng yếu tố lãi vốn, nhưng yếu tố dòng tiền lại thấp. Vậy để lựa chọn khu vực, vị trí đầu tư, bạn cần phải xem xét đánh giá cẩn thận về hai yếu tố là dòng tiền và lãi vốn. Người đầu tư BĐS tài ba sẽ lựa chọn tối ưu giữa hai yếu tố này để kết quả là kiếm được lợi nhuận cao nhất.

ĐÁNH GIÁ TỐC ĐỘ SINH LỜI CỦA BẤT ĐỘNG SẢN

Tốc độ sinh lời của một vụ đầu tư là tỉ số giữa lợi nhuận thu được và số tiền bỏ ra để đầu tư BĐS đó. Ví dụ, trong cùng một thời gian đầu tư như nhau, nếu mua một BĐS trong phố giá 8 tỷ đồng, sau đó bán được 9 tỷ đồng, lợi nhuận thu được 1 tỷ đồng, tốc độ sinh lời là 12,5%, sẽ có tốc độ sinh lời thấp hơn nhiều so với mua một BĐS vùng ven giá 3 tỷ đồng, bán được 4 tỷ đồng, lợi nhuận cũng 1 tỷ đồng, tốc độ sinh lời là 33,3%.

Tốc độ sinh lời là một tiêu chí cần được xem xét và đánh giá kỹ khi đầu tư một BĐS nào đó. Nhà đầu tư chuyên nghiệp luôn xem xét kỹ tiêu chí này và chỉ đầu tư khi thương vụ đầu tư đó đạt được tốc độ sinh lời mong muốn. Hiện nay lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng có kỳ hạn một năm vào khoảng 6,8 – 7,5%.

Vì vậy tốc độ sinh lời khi đầu tư BĐS tối thiểu phải gấp đôi lãi suất tiết tiệm, tức là tối thiểu phải đạt 15% một năm mới nên đầu tư. Rất nhiều BĐS nằm ngay trong đô thị hay khoảng cách đến khu vực trung tâm rất gần nhưng lại không nằm ở vị trí sinh lời.

Lý do là do tốc độ sinh lời của nhà đất vùng ven lớn hơn nhiều so với nhà đất ở khu vực trung tâm, khi giá nhà đất ở khu vực trung tâm đã quá cao và bão hòa, dư địa tăng giá ít. Nhiều nhà đầu tư mua BĐS ở những vị trí có tốc độ sinh lời quá chậm, đồng thời thời gian đầu tư cho BĐS đó kéo dài quá lâu. Như vậy việc đầu tư này là không hiệu quả. Việc đầu tư một số tiền lớn vào BĐS ở vị trí sinh lời thấp, thời gian kéo dài sẽ gây đọng vốn, khó thành công trong khi khả năng thất bại là rất cao.

Xin Vui Lòng Xem Thêm Tại Trang:https://phamngochanh.com/chi-phi-co-hoi-la-gi/