Lựa chọn thời điểm mua bán bất động sản

   Chọn đúng thời điểm mua bán bất động sản là yếu tố vô cùng quan trọng, nó quyết định đến khả năng thành công của một thương vụ đầu tư bất động sản. Tính chu kỳ là quy luật của thị trường bất động sản. Thị trường sẽ không tăng mãi và cũng không giảm mãi.

Mỗi bất động sản có mọt thời điểm thích hợp để mua và bán. về lâu dài giá bất động sản luôn tăng, song do thị trường bất động sản biến đổi theo chu kỳ, nếu bạn không biết chớp thời cơ khi nào cần phải mua vào, khi nào cần phải bán ra thì hiệu quả lợi nhuận sẽ không cao. Đặc biệt nếu thị trường rơi vào hạ nhiệt hoặc đóng băng thì nguy cơ thua lỗ hay đọng vốn của bạn rất cao.

CÁC CHU KỲ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Thị trường bất động sản Việt Nam có tính chu kì, khoảng thời gian cho mỗi một chu kỳ rơi vào khoảng từ 7 – 9 năm. Mọi diễn biến trong chu kỳ đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế thất… Hiểu biết về tính chu kỳ của thị trường bất động sản là rất quan trọng đối với nhà đầu như thị trường tài chính, ngân hàng, xây dựng, lao động, vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại tư.

Điều này giúp bạn có thể nắm bắt được thông tin về những biến động trong mỗi giai đoạn của chu kỳ, giúp bạn nên mua vào bất động sản lúc nào, nên bán bất động sản ra khi nào, đồng thời tăng khả năng và hiệu suất lợi nhuận từ việc đầu tư bất động sản. Diễn biến chi tiết thị trường bất động sản Việt Nam trải qua các thời kỳ như sau:

   Trước khi có Luật đất đai 1993

Cách mạng tháng Tám thành công dẫn đến nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời. Lúc này nước ta tồn tại chế độ đa sở hữu về bất động sản như sở hữu tư nhân, tập thế, sở hữu của các tổ chức và Nhà nước. Thị trường giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố bất động sản của cá nhân đã xuất hiện do các bên giao dịch tự thỏa thuận.

Nhà nước không có các văn bản pháp luật nào quy định về giao dịch bất động sản song vẫn thừa nhận các giao dịch này. Vì không được phép bán đất mà chỉ được bán tài sản trên đất nên trên thực tế người bán và người mua đều ngầm tính cả tiền đất vào giá tài sản đó. Điều này gây ra hệ lụy là hình thành thị trường “ngầm” về nhà đất. Nhiều cá nhân và tổ chức lợi dụng hình thức này để bán đất kiếm lời.

   Sốt nóng lần 1 từ 1993 đến 1995

Từ khi Luật đất đai năm 1993 ra đời việc giao dịch mua bán bất động sản đã được Nhà nước cho phép và thừa nhận hợp pháp. Nhiều người dân có tiền và có nhu cầu đã có cơ hội hợp pháp để giao dịch mua bán nhà đất. Đây cũng Ià giai đoạn nước ta bắt đầu mở cửa và đẩy mạnh thu hút các nguồn đầu tư từ nước ngoài. Năm 1994 chính phủ Mỹ đã xóa bỏ cấm vận kinh tế đối với Việt Nam.

Nền kinh tế nước ta bước ra khỏi lạc hậu, trì trệ và bắt đầu tăng trưởng mạnh mẽ. Khi kinh tế tăng trưởng nhu cầu về bất động sản cũng tăng mạnh mẽ. Rất nhiều người có tiền đang gửi tiết kiệm chuyển sang mua nhà đất để ở hoặc đầu tư mua bán kiếm lời.

Giai đoạn này cũng là thời điểm lao động hoặc Việt kiều từ nước ngoài chuyển ngoại tệ về nước nhiều. Các lý do trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến câu về bất động sản, tạo ra cơn sốt thị trường bất động sản những năm 1993 – 1995 khi Nhà nước cho phép tự do mua bán bất động sản.

   Đóng băng lần 1 từ’ 1995 đến 2000

Cơn sốt bất động sản bắt đầu từ Hà Nội rồi đến thành phố Hồ Chí Minh và lan rộng trong cả nước. Để khống chế cơn sốt bất động sản này Chính phủ đã ra Nghị định 87/CP năm 1994 và Nghị định 18/CP năm 1995 để kiềm chế sự tăng giá nhà đất và hạn chế đầu cơ bất động sản.

Một yếu tố khác là cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ năm 1997 đã làm nhiều nền kinh tế ở châu Á rơi vào khủng hoảng cũng đã ảnh hưởng đến Việt Nam. Các nhà đầu cơ đã phải bán tháo bất động sản để trả nợ cho ngân hàng. Các lý do này làm thị trường bất động sản hạ nhiệt. Sau đó giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đã trở nên đóng băng và không ít nhà đầu cơ rơi vào tình trạng vỡ nợ, phá sản.

   Sốt nóng lần 2 từ 2001 đến 2003

Hiệp định thương mại Việt – Mỹ được ký kết vào tháng 7 năm 2000 và có hiệu lực từ tháng 12 năm 2001 đã tạo điều kiện cho nền kinh tế nước ta phục hồi và tăng trưởng mạnh trở lại. Trong khi đó Quốc hội dự kiến sửa đổi Luật đất đai theo hướng thông thoáng hơn tạo điều kiện cho 1 thị trường bất động sản phát triển và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất.

Thời điểm này các tỉnh thành trong nước thực hiện công bố quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất và phát triển mở rộng đô thị. Những yếu tố trên dẫn đến nhu cầu mua bất động sản tăng vọt. Hàng loạt các nhà đầu tư đầu cơ bất động sản đón trước quy hoạch. Cơn sốt bất động sản lần thứ hai bắt đầu bùng phát từ cuối năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003 đã làm giá bất động sản tăng mạnh.

   Đóng băng lần 2 từ 2003 đến 2006

Để ngăn chặn đợt sốt nóng bất động sản lần hai, nhà nước đã ban hành chính thức Luật đất đai 2003 với quy định mới kiểm soát cung cầu đất đai. Đồng thời Chính phủ ban hành Nghị định 181/NĐ-CP năm 2004 chấm dứt tình trạng phân lô bán nền. Với các biện pháp mạnh này thị trường bất động sản bước vào giai đoạn hạ nhiệt, các dự án bất động sản trầm lắng và không có nhiều giao dịch. Cơn sốt bất động sản lần thứ hai đã dừng lại, tuy nhiên giá cả nhà đất không hạ xuống.

  Sốt nóng lần 3 từ 2007 đến 2008

Nền kinh tế nước ta tăng trưởng tốt, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đố mạnh vào Việt Nam. Ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua bất động sản với lãi suất vay thấp và cơ chế cho vay thông thoáng, người dân dễ dàng vay đầu tư bất động sản.

Nhiều nhà đầu tư chứng khoán đã hiện thực hóa lợi nhuận và chuyển vốn sang đầu tư bất động sản. Mặt khác tâm lý người dân lo lắng về lạm phát, tiền mất giá nên nhiều người đổ tiền vào bất động sản để bảo toàn tài sản. Tất cả các lý do trên dẫn đến một đợt sốt bất động sản lần thứ ba. Nhu cầu về nhà đất tăng đột biến. Giá nhà chung cư và biệt thự liền kề tăng rất mạnh.

   Đóng băng lần 3 từ 2008 đến 2010

Để khống chế cơn sốt bất động sản lần thứ ba Nhà nước đã ban hành nhiều biện pháp trong đó tập trung vào chính sách thắt chặt tín dụng, hạn chế tỷ lệ cho vay bất động sản, tăng lãi suất gửi tiết kiệm, đẩy lãi suất cho vay trên thị trường lên cao…

Khi đó nguồn vốn đổ vào bất động sản giảm mạnh, thị trường bất động sản hạ nhiệt và rơi vào trầm lắng. Thị trường bất động sản miền Nam bị ảnh hưởng mạnh, giá bán bất động sản và số lượng giao dịch giảm mạnh. Trong khi đó thị trường bất động sản miền Bắc giảm ít hơn hoặc đi ngang.

   Sốt cục bộ tại Hà Nội tháng 4,5 năm 2010

Dự thảo Quy hoạch chung xây dựng thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn 2050 với nhiều tin đồn sẽ chuyển trung tâm hành chính của thủ đô lên Ba Vì đã tạo nên cơn sốt cục bộ tại Hà Nội. Giá đất Ba Vì tăng mạnh kéo theo bất động sản các khu vực phía Tây tăng giá rồi lan rộng tại Hà Nội trong tháng 4, 5 năm 2010.

Cơn sốt bất động sản tại Hà Nội xảy ra do yếu tố cung cầu của thị trường, tâm lý nhà đầu tư, nhưng thông tin về định hướng quy hoạch chung xây dựng thủ đô là nguyên nhân chính dẫn đến cơn sốt cục bộ này. Sau khi Nhà nước khẳng định không có việc chuyển trung tâm hành chính thủ đô lên Ba Vì như lời đồn, cơn sốt bất động sản tại Hà Nội nhanh chóng hạ nhiệt. Thời gian diễn ra cơn sốt rất ngắn chỉ trong vòng vài tháng. Trong khi đó thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh vẫn đang trầm lắng.

   Tiếp tục đóng băng lần 3 từ 2010 đến 2014

Bước sang năm 2011, lạm phát tại nước ta tăng rất cao. Chỉ số giá tiêu dùng cả năm 2011 lên đến 18,12%. Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 11 nhằm mục đích kiềm chế lạm phát, thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, cắt giảm đầu tư công, ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội.

Với các chính sách này cộng với việc hạn chế tín dụng vào bất động sản đã làm thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng. Do tác động của khủng hoảng và đóng băng tín dụng nên thị trường không có tính thanh khoản, giao dịch thực không diễn ra nhiều. Giá bất động sản giảm chủ yếu là để cắt lỗ và thoái vốn.

   Phục hồi và sốt nóng lần 4 từ 2015 đến 2018

Từ đầu năm 2015 nền kinh tế nước ta đã thoát khỏi khủng hoảng và khởi sắc trở lại. Tổng sản phẩm trong nước GDP năm 2015 tăng 6,68%. Gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng của Chính phủ đã có tác dụng tốt tạo cú hích cho thị trường bất động sản, số lượng bất động sản tồn kho đã giảm mạnh.

Với các yếu tố kinh tế vĩ mô chuyển biến tốt, giá bất động 111 đã có xu hướng tăng lên, số lượng các giao dịch mua bán cũng tăng dần. Bắt đầu từ năm 2017, với sự đầu tư hạ tầng giao thông cùng với sự đầu tư mạnh mẽ của các doanh nghiệp bất động sản với hàng loại các dự án lớn tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và các khu vực ven biển như Đà Nẵng, Quảng Ninh, Quy Nhơn… được triển khai.

Đặc biệt là Luật đặc khu được trình ra Quốc hội xem xét đã khiến bất động sản tăng giá mạnh ở nhiều nơi. Bất động sản Phú Quốc, Vân Đồn và Bắc Vân Phong là ba khu vực dự kiến trở thành đặc khu đã lên cơn sốt nóng. Tuy nhiên việc Quốc hội chưa thông qua luật đặc khu cùng với việc các địa phương trên đã siết chặt việc mua bán, chuyển nhượng đã giúp giá bất động sản tại ba khu vực này hạ nhiệt.

Tại Hà Nội, cùng với sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông, nhiều dự án lớn của các doanh nghiệp bất động sản triển khai tại Đông Anh, Gia Lâm, Nam Từ Liêm, Hoài Đức…, cùng với thông tin các huyện ngoại thành sẽ lên quận đã làm giá bất động sản phân khúc đất nền tại các khu vực đó tăng rất mạnh so với trước đó. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, bất động sản tại quận 2, quận 9, huyện cần Giờ…cũng tăng giá mạnh.Tại các khu vực lân cận thành phố Hồ Chí Minh như Biên Hòa, Nhơn Trạch và đặc biệt Long Thành của tỉnh Đồng Nai khi Nhà nước đầu tư xây dựng sân bay tại đây, đã tăng giá rất mạnh.

   Thị trường giảm sốt và đi ngang từ cuối 2018 đến nay

Nguyên nhân đầu tiên là từ cuối 2018, Ngân hàng Nhà nước bắt đầu chính sách siết chặt vốn đổ vào bất động sản. Với Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước, nguồn vốn tín dụng vào bất động sản giảm với quy định từ tháng 1/2019 giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn từ 60% xuống còn 40%.

Hiện nay Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra Thông tư 22, với quy định giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn xuống còn 30% theo lộ trình, đồng thời nâng hệ số rủi ro khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân mua bất động sản từ 4 tỷ đồng lên gấp 3 lần là 150%.

Thứ hai là thị trường bất động sản sau cơn sốt nóng, giá bất động sản đã tăng quá cao, vượt quá giá trị thực. Thứ ba, các địa phương cũng đã tăng cường quản lý chặt chẽ thủ tục cấp phép các dự án bất động sản và việc mua bán chuyển nhượng. Thứ tư, giới đầu tư “lướt sóng” bất động sản đã giảm đầu tư và tìm cách rút tiền về. Từ các nguyên nhân nêu trên dẫn đến thị trường bất động sản đã giảm sốt, tính thanh khoản của thị trường cũng giảm. Tuy nhiên với việc Nhà nước quản lý chặt chẽ việc cấp phép các dự án bất động sản, nguồn cung mới bất động sản đã trở nên khan hiếm. Mặt khác Nhà nước sẽ tăng giá bằng giá đất các địa phương cho giai đoạn 5 năm 2020 – 2004. Do vậy, giá bất động sản không giảm mà đi ngang.

Chi Tiết Xin Xem Thêm Tại:https://phamngochanh.com/so-sanh-chon-phan-khuc-dau-tu-thich-hop-2/