Chọn phân khúc bất động sản nào để đầu tư? Nhiều nhà đầu tư phân vân không biết nên đầu tư chung cư hay biệt thự liền kề, nhà phố hay nhà đất thổ cư, đất nền vùng ven hay bất động sản nghỉ dưỡng? Họ cứ loay hoay không biết chọn phân khúc nào, đặc biệt là những nhà đầu tư mới, chưa có nhiều kinh nghiệm.
Chọn đúng phân khúc đầu tư là một yếu tố quan trọng để đem lại lợi nhuận cho bạn. Một nhà đầu tư thông minh luôn chọn những phân khúc mang lại lợi nhuận lớn nhất mà vẫn đảm bảo tính an toàn đồng vốn của họ. Việc cân nhắc lựa chọn đầu tư phân khúc bất động sản nào phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tuy nhiên phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất là lợi nhuận có cao hay không, có nghĩa là xem xét các yếu tố dòng tiền và lãi vốn. Tiếp sau đó là xét đến tính thanh khoản của phân khúc đó.
Phân khúc chung cư
Ở phân khúc này có rất nhiều nhà đầu tư lựa chọn và đã hỏi tôi có nên đầu tư không? Nếu bạn mua chung cư thì không phải lo ngại về vấn đề quy hoạch. Đầu tư căn hộ chung cư thường ít hiệu quả, tuy nhiên vẫn có thể có lời nhưng phải nắm được quy luật để biết khi nào nên mua và khi nào nên bán.
Khi đầu tư căn hộ chung cư, nhà đầu tư cần lựa chọn những dự án tốt, chủ đầu tư uy tín, tiến độ xây dựng đảm bảo, vị trí căn tốt, hướng “view” tốt, diện tích vừa phải để có tính thanh khoản cao hơn. Xét về yếu tố lãi vốn, nhà đầu tư chỉ nên mua vào ở giai đoạn đầu mở bán và bán ra ở giai đoạn chủ đầu tư bàn giao căn hộ.
Nhà đầu tư mua căn hộ chung cư ở giai đoạn mở bán, sau một thời gian dự án đi vào xây dựng giá bán thông thường tăng khoảng 9 – 10%. Đen giai đoạn bàn giao nhà, giá tăng thêm khoảng 3 – 4%. Và đến giai đoạn khai thác, giá tăng thêm khoảng 2 – 3% nữa. Tổng cộng tăng khoảng 14 – 17% so với lúc mua ban đầu.
Sau thời gian này giá chung cư sẽ chững lại và đi xuống. Như vậy đầu tư căn hộ chung cư có mức sinh lời không nhiều. Thời gian đầu tư dễ bị kéo dài nếu chủ đầu tư không có năng lực và uy tín. Xét về yếu tố thanh khoản xem có thể đạt mức lợi nhuận như vậy không?
Với lượng cung khổng lồ chung cư từ những dự án tồn đọng lẫn các dự án mới ra đời hoặc trong tương lai thì giá chung cư khó có thể tăng được. Do nguồn cung cực kỳ lớn, số lượng căn hộ chung cư rất nhiều nên thị trường khó có khả năng hấp thụ hết số lượng như vậy. Mặt khác sau các vụ cháy chung cư làm chết nhiều người ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh làm rất nhiều người sợ không dám mua chung cư, từ đó nhu cầu cũng giảm mạnh.
Vì vậy tính thanh khoản của phân khúc chung cư sẽ rất thấp, dẫn đến nhà đầu tư sẽ phải chịu rủi ro rất lớn, đặc biệt đối với những nhà đầu tư có ít tiền nhưng muốn đầu tư lướt sóng kiếm lời. Ngoài ra khi các dự án chung cư đi vào hoạt động, có những nhược điểm sau làm cho chung cư luôn có xu hướng giảm giá:
(1) Nhiều loại phí khi ở chung cư, đặc biệt khi ở chung cư cao cấp như: phí bảo trì, phí dịch vụ hàng tháng, phí quản lý chung cư, phí gửi xe…ngoài các chi phí điện, nước, internet thông thường.
(2) Đã có nhiều kiện cáo giữa các cư dân sinh sống và chủ đầu tư vì các loại phí đắt đỏ, về tranh chấp giữa các không gian chung và riêng, về chủ đầu tư tự ý xây dựng và khai thác cho thuê những hạng mục không có trong thiết kế…
(3) Sự xuống cấp của các chung cư sau một thời gian hoạt động, căn hộ sẽ xuống cấp theo thời gian nên giá bán sẽ giảm.
(4) Quản lý kém ở nhiều ban quản lý chung cư dẫn đến dịch vụ quá tệ ảnh hưởng nghiêm trọng đến giá bán.
(5) Chất lượng công trình không đạt yêu cầu, hệ thống phòng cháy chữa cháy không có hoặc hoạt động không tốt.
(6) Cơ sở hạ tầng trong khu vực như đường xá, cầu cống, dịch vụ tiện ích… không đáp ứng được, ùn tắc giao thông xảy ra thường xuyên.
(7) Thiết kế dự án ra sau luôn đẹp và tiện nghi hơn dự án ra trước do có sự học tập và điều chỉnh rút kinh nghiệm. Tuy nhiên giá bán lại tương đương hoặc thậm chí thấp hơn.
Xét về yếu tố dòng tiền, tiền bỏ ra đầu tư chung cư thường thấp hơn đất nền, nhà đất thổ cư. Ncu mua căn hộ chung cư từ khi chủ đầu tư mở bán, bạn chưa phải thanh toán tiền toàn bộ ngay một lúc mà có thể trả dần theo tiến độ dự án. Chung cư có thể cho thuê luôn sau khi mua, còn đẩt nền thì phải bỏ thêm chi phí xây dựng nhà mới cho thuê được.
Xét về mặt cho thuê, giá cho thuê của chung cư thường đạt mức cao nhất so với các phân khúc khác như biệt thự liền kề, nhà phố, nhà thổ cư. Tuy nhiên tỉ suất cho thuê cũng chỉ đạt từ 3 – 4% một năm so với giá trị căn hộ. Tỉ suất này cũng tùy thuộc vào khu vực Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh. Đồng thời cần xét đến chi phí tu sửa sau khi người thuê nhà rời đi, chi phí khấu hao nội thất, chi phí môi giới tìm khách thuê.
Phân khúc đất nền
Cùng với sự phát triển hạ tầng giao thông ngày càng hoàn chỉnh, phân khúc đất nền đặc biệt là đất nền vùng ven tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh hiện nay đang trở thành cơ hội đầu tư lớn. Đối với các nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm, rất nhiều yếu tố hấp dẫn từ đất nền khiến họ vần muốn đầu tư phân khúc này.
Lý do đầu tiên, theo tâm lý của người mua nhà từ xưa đến nay, đa số mọi người đều thích sở hữu nhà gắn liền với đất. Đất nền luôn được coi là tài sản đáng giá và là của để dành của người mua. Do vậy, khi có dư tiền việc đầu tiên người dân nghĩ đến là đi mua đất.
Chính vì thế, đất nền có sổ đỏ luôn tăng trưởng và có tính thanh khoản cao. Đặc biệt sau các vụ cháy chung cư làm chết nhiều người thì xu hướng ưa chuộng nhà liền đất lại càng tăng thêm. Thứ hai là khả năng sinh lời lớn của đất nền. Do đất nền là phân khúc mang lại tỷ suất lợi nhuận cao và nhanh cho các nhà đầu tư. Đất nền vẫn là loại hình đầu tư sinh lời cao hơn nhiều so với các phân khúc khác trên thị trường bất động sản.
Và đây là loại hình có tốc độ tăng giá nhanh, nhất là khi có hệ thống đường giao thông hay cầu lớn bắc qua, có các khu đô thị lớn, các trung tâm thương mại, vui chơi giải trí… được đầu tư tại khu vực đất tọa lạc. Thứ ba là đất nền có tính thanh khoản cao, dễ bán ra.
Đây là phân khúc phù hợp với đa số nhà đầu tư muốn kiếm lời trong khoảng thời gian ngắn. Thông thường đa số khách mua đầu tư đất nền đều thoát hàng trong thời gian từ 1-2 năm hoặc sớm hơn. Việc chào bán lại sản phẩm không quá tốn nhiều thời gian và dễ tìm khách mua hơn các phân khúc khác. Thứ tư, đất nền luôn được xem là của để dành của giới đầu tư bất động sản.
Dù thị trường ở giai đoạn nào thì đất nền luôn là phân khúc có nhu cầu lớn tại mọi thời điểm. Theo cách phân tích của các nhà đầu tư, trong giỏ hàng bất động sản, đất nền là sản phẩm để dành bảo toàn giá trị và sinh lợi tốt nhất. Thứ năm, về bản chất đây là kênh hiện hữu cho những nhà đầu tư có xu hướng an toàn.
Khi nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi nhưng chưa đủ sở hữu một căn nhà thì họ sẽ có khuynh hướng chuyển sang mua đất với mục tiêu là đầu tư lâu dài. Chính sự linh hoạt của sản phẩm khiến dòng tiền của nhà đầu tư ít bị biến động mạnh. Thứ sáu, nhu cầu mua đất nền trong dân luôn cao. Đây cũng là một lý do khiến đất nền nhận được sự ưa chuộng của giới đầu tư. So với phân khúc khác, nhu cầu mua đất nền của người dân vẫn cao hơn, điều này là lý do đổ nhiều nhà đầu tư có thể lên giá tùy thuộc vào nhu cầu thị trường.
Phân khúc nhà phố
Phân khúc nhà phố cũng được nhiều người quan tâm vì tâm lý thích nhà liền đất của người Việt, đồng thời khả năng dùng làm mặt bằng kinh doanh hay cho thuê cũng tốt. Nhà phố với lợi thế là kênh trú ẩn an toàn và có khả năng sinh lời đáp ứng được nhu cầu đầu tư của những người có dòng vốn từ trung bình đến lớn trong dài hạn. Phân khúc này có đặc điểm đó là số tiền bỏ ra ban đầu lớn, bằng toàn bộ giá trị của bất động sản.
Đây là điểm trừ nếu so với phân khúc căn hộ chung cư có thế đóng tiền theo tiến độ dự án, tuy nhiên dòng tiền khai thác từ việc cho thuê là được ngay, nghĩa là ngay khi mua nhà đã có thể phát sinh dòng tiền từ việc cho thuê. Xét về tính thanh khoản nhà phố, đặc biệt là nhà mặt tiền của đường phố, do có giá trị lớn, phải trả tiền ngay một lần nên khá kén khách. Xét về yếu tố lãi vốn, thông thường những bất động sản thuộc phân khúc này ít có sự tăng giá đột biến.
Tùy thuộc diễn biến thị trường bất động sản, mức lãi vốn trung bình chỉ khoảng 3% – 5%/ năm. Trong đó số tiền bỏ ra ban đầu tương đối lớn nên những nhà đầu tư thông minh ít khi chọn phân khúc này. Họ chỉ đầu tư phân khúc này khi nắm chắc được những thông tin quan trọng giúp bất động sản phân khúc này tăng giá như đường mở rộng hơn, cấm xe tải đi qua, có cầu lớn giúp tuyến đường trở thành tuyến huyết mạch của thành phố hoặc một vài yếu tố khác như chủ nhà cần tiền, cần thanh lý nợ hay một lý do khác mà bán rẻ …
Xét về yếu tố dòng tiền, ở phân khúc này dòng tiền thường phát sinh từ việc cho thuê nhà. Dòng tiền ở phân khúc này thường chỉ khoảng 2-3% theo giá trị bất động sản và những bất động sản càng gần trung tâm thì tỷ lệ lợi nhuận trên giá trị bất động sản càng thấp. Với những bất động sản ở những khu vực trung tâm như ở Hàng Ngang, Hàng Đào, Hà Nội hay đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, TP. Hồ Chí Minh một mét vuông trị giá hơn tỷ đồng, một bất động sản khu vực này lên tới hơn trăm tỷ thì chắc chắn dòng tiền sẽ còn ít hơn rất nhiều.
Chi Tiết Xin Vui Lòng Xem Thêm Tại Trang:https://phamngochanh.com/so-sanh-chon-phan-khuc-dau-tu-thich-hop2/
