So sánh chọn phân khúc đầu tư thích hợp(2)

 Phân khúc biệt thự, liền kề

Phân khúc này cũng tương tự như phân khúc nhà phố, giá trị những bất động sản này thường rất cao, số tiền bỏ ra để sở hữu thường là phải trả một lần. Tuy nhiên thị trường biệt thự, nhà liền kề cũng không phải là không có tiềm năng. Các dự án mở bán đều thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư, người dân.

Lý do là hiện nguồn tiền trong dân còn nhiều, đặc biệt đối với phân khúc khách hàng cao cấp, phần lớn khách hàng mua bằng tiền nhàn rỗi, tích lũy nhiều năm chứ không phải đi vay. Thứ hai, tại nhiều dự án gần khu vực trung tâm, hạ tầng xã hội và hạ tầng giao thông đầy đủ, chủ đầu tư đưa ra những mô hình vừa ở, vừa kinh doanh nên hấp dẫn nhiều nhà đầu tư. Thứ ba, dòng tiền từ tích lũy và đầu tư tăng trưởng mạnh, xu hướng dịch chuyển đến vùng ven của cư dân rất lớn khi mở rộng quy hoạch đô thị, nền tảng cơ sở hạ tầng đang được đẩy mạnh xây dựng và đi vào hoàn thiện.

Tại Hà Nội, giá biệt thự, liền kề dù đã tăng lên, nhưng tồn kho vẫn còn lớn. Bởi đây là phân khúc dành cho người có năng lực tài chính, đã có nhà ở thiết yếu nên họ có mục đích đầu cơ là chính. Sự ấm trở lại của phân khúc biệt thự, liền kề ở những dự án đầu tư hạ tầng bài bản là tín hiệu khả quan.

Tuy nhiên, cũng cần cân nhắc kỳ hiện tượng đầu cơ, dễ lặp lại câu chuyện các khu đô thị bỏ hoang, vắng bóng người, lãng phí đất đai và mất mỹ quan đô thị. Các khu vực ven Hà Nội, biệt thự, nhà liền kề tại khu đô thị Văn Phú, Dương Nội, Nam An Khánh – Geleximco, Splendora, khu đô thị Vân Canh, khu đô thị Vườn cam, Kim Chung – Di Trạch, Lideco (Hoài Đức) hay khu biệt thự Quang Minh (Mê Linh)… vẫn bỏ hoang nhiều do thiếu cơ sở hạ tầng thiết yếu, thiếu những công trình phúc lợi phục vụ đời sống dân sinh.

Đối với các nhà đầu tư khi đầu tư vào phân khúc biệt thự, liền kề cần xem xét một cách kỹ lưỡng bởi vì xét yếu tố lãi vốn thì phân khúc này tăng không nhiều yếu tố dòng tiền, số tiền thu được luôn thấp và thậm chí dưới 1% so với giá trị bất động sản.

 

   Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng

Đây là một xu hướng mới từ giới đầu tư bất động sản nhà giàu khi đầu tư vào biệt thự nghỉ dưỡng đắt giá. Chủ đầu tư biệt thự này đưa ra chính sách khách hàng khi mua được thế chấp chính căn biệt thự của mình để vay vốn ưu đãi ngân hàng. Đồng thời nhà đầu tư sẽ được chủ đầu tư thuê lại biệt thự với lãi suất hấp dẫn trong thời gian không sử dụng.

Mô hình này hấp dẫn giới kinh doanh bất động sản nhà giàu bởi tỷ suất lợi nhuận khá cao, nhiều dự án lãi suất thuê lại của chủ đầu tư còn cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng. Đồng thời nhà đầu tư còn được tận hưởng những kỳ nghỉ dưỡng trong năm tại biệt thự của mình.

Tuy nhiên khi xem xét thực tế về thị trường biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng thời gian qua, còn có những bất cập về phân khúc này như sau:

(1)  Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng cần lưu ý về tính pháp lý. Các chính sách của Nhà nước về pháp lý cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa được tháo gỡ, gây tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư. Đa phần các dự án bất động sản nghỉ dưỡng là đất thuê 50 năm nên khó có thể làm sổ đỏ cho bất động sản bạn mua.

(2) Tuy chủ đầu tư cam kết trả lãi suất cao khi thuê lại của người mua nhưng định giá bán biệt thự nghỉ dưỡng lại rất cao so với giá trị thực. Nhiều chuyên gia cho rằng chủ đầu tư đưa mức cam kết lên cao đồng thời đưa giá bán cao để “dùng mỡ nó rán nó”, dùng chính tiền bán sản phẩm thay vì phải đi vay ngân hàng, đồng thời còn bán được sản phẩm ngay.

(3) Trong thực tế, những bất động sản nghỉ dưỡng của nhiều dự án rất khó bán lại vì giá cao nhưng xây dựng và vận hành không đạt chất lượng. Với nguồn cung tăng quá mạnh, cùng sự quản lý vận hành không đúng như cam kết đã làm phân khúc này khó thu hút nhà đầu tư.

(4)  Bên cạnh đó, năng lực phát triển dự án bất động sản nghỉ dưỡng của các chủ đầu tư còn hạn chế. Phần lớn các dự án đều đầu tư xây dựng kéo dài, chậm trễ trong việc đưa dự án vào vận hành khai thác và kinh doanh.

(5)  Có nhiều dự án chủ đầu tư không thực hiện cam kết lợi nhuận với khách hàng, khiến phân khúc bất động sản này trở nên kém sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Xin Vui Lòng Xem Thêm Tại Trang:https://phamngochanh.com/ly-do-bat-dong-san-can-co-tinh-thanh-khoan/