So sánh dòng tiền và lãi vốn đánh giá tốc độ sinh lời

DÒNG TIỀN VÀ LÃI VỐN LÀ GÌ?

Với những nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm nhất là trong lĩnh vực đầu tư bất động sản chắc chắn hiểu rất rõ về dòng tiền và lãi vốn trong đầu tư bất động sản. Dòng tiền được hiểu đơn giản đây là dòng lợi nhuận hàng tháng, hàng quý, hàng năm nhà đầu tư nhận được tò hoạt động kinh doanh, cho thuê BĐS.

Ví dụ cụ thể là dùng BĐS đó để tự kinh doanh mặt hàng gì đó hoặc cho thuê nhà, cho thuê văn phòng.
Lãi vốn là khoản tiền sinh lời mà nhà đầu tư có được khi bán hoặc sang nhượng lại BĐS. Ví dụ như mua một căn nhà trị giá 3 tỷ, sau đó bán lại với giá 4 tỷ, lãi 1 tỷ chính là lãi vốn nhà đầu tư nhận được.

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ QUA DÒNG TIỀN VÀ LÃI VỐN

Làm thế nào để đánh giá được khả năng thành công của BĐS dự kiến đầu tư? Tiêu chí nào để đánh giá hiệu quả tài chính của một thương vụ đầu tư BĐS? Có hai tiêu chí để đánh giá hiệu quả của việc đầu tư mà bạn có thể áp dụng cho mọi BĐS, đó là thứ nhất là lãi vốn và thứ hai là dòng tiền.

Nếu bạn mua xong nhà hoặc mua đất rồi xây nhà xong có người thuê ngay thì BĐS đó được gọi là có dòng tiền. BĐS bạn mua gần khu trung tâm, khu đông dân cư… bạn có thể kinh doanh buôn bán được thì BĐS đó cũng được gọi là có dòng tiền.

Tuy nhiên, có rất nhiều BĐS mà bạn mua xong, xây nhà lên để cho thuê thì cũng không có ai đến thuê hay bạn muốn kinh doanh buôn bán gì đó thì cũng không thể kinh doanh buôn bán được. BĐS đó được gọi là không có dòng tiền. Tóm lại BĐS có dòng tiền là có khả năng sinh lời và tạo thu nhập thụ động trong suốt thời gian nhà đầu tư chờ tăng giá hoặc chờ thời điếm tốt để bán.

Yếu tố lãi vốn được hiểu đơn giản là tiềm năng tăng giá trong tương lai khi mà bạn bán đi. Hay nói cách khác yếu tố lãi vốn là tỷ suất lợi nhuận của BĐS này khi bán lại so với lúc mua. Ví dụ bạn mua mảnh đất giá 20 triệu/m2. Sau 3 năm nó tăng không đáng kể thành 22 triệu/m2. Như vậy có nghĩa là lãi vốn thấp. Bạn mua 8 triệu/m2, sau 3 năm nó tăng thành 30 triệu/m2, như vậy lãi vốn của BĐS này cao.

Ưu nhược điểm khi đầu tư tập trung vào lãi vốn

Trong BĐS, dòng sản phẩm đem về lãi vốn nhanh nhất là đầu tư đất nền hoặc nhà liền đất. Đây là hình thức mua đi bán lại, tiền lãi chính là tiền bán chênh khi mua vào và bán ra. BĐS điển hình của loại hình này đó là đất nền hay nhà ở tại những khu dân cư chưa phát triển, chưa có giá trị khai thác cho thuê.

Ưu điểm của hình thức này là đem về khoản lợi nhuận lớn nhưng với điều kiện nhà đầu tư có được nguồn thông tin chuẩn xác và đúng lúc. Ví dụ như biết được định hướng quy hoạch trong tương lai gần, khu nào có kế hoạch phát triển thành dự án, chuyển trung tâm hành chính, khu vực nào sắp lên đặc khu, lên quận, mở đường mới… Đầu tư càng sớm giá càng rẻ, khi bán ra lợi nhuận thu về sẽ là cao nhất.

Việc đầu tư này nếu chọn mua, chọn bán đúng thời điểm thì lợi nhuận rất cao và quay vòng vốn cũng rất nhanh. Nhược điểm của hình thức này là rủi ro cao. Nếu chọn đầu tư sai thời điểm, thanh khoản sẽ rất kém, bị chôn vốn, bán không ai mua nếu sóng đầu tư qua đi. Nhà đầu tư đất nền cần phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải biết dừng đúng lúc.

Thực tế đã chứng minh vào thời điểm cách đây vài năm, thị trường đầu tư BĐS Phú Quốc bùng nổ với cơn sốt đất nền. Có những khu vực giá đất tăng lên vài ba lần chỉ sau một thời gian ngắn. Nhưng ngay khi chỉnh quyền dừng cho phép phân lô bán nền, quốc hội dừng việc đưa Phú Quốc, Vân Đồn và Bắc Vân Phong lên đặc khu, giá đất ở Phú Quốc đã chừng lại. Nhiều nhà đầu tư mua đất nền giá cao chi còn cách ôm hàng chờ dịp để thoát ra.

Ưu nhược điểm khi đầu tư tập trung vào dòng tiền

BĐS điển hình của loại hình này hiện nay đó là chung cư, nhà phố, nhà ở tại đô thị hay biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ khách sạn “condotel”. Ưu điểm của hình thức này là đem về nguồn lợi nhuận cố định hàng tháng. Dễ khai thác dòng tiền, dễ dàng cho thuê, giá thuê có chiều hướng tăng dần theo các năm. Sử dụng dòng tiền lợi nhuận vào các hoạt động đầu tư khác để gia tăng thêm nguồn thu.

Nguồn tiền ổn định quay vòng hằng năm giúp nhà đầu tư cám thấy yên tâm hơn. Sau một thời gian, nhà đầu tư thu hồi vốn đầu tư ban đầu cộng thêm sở hữu hoàn toàn BĐS cho thuê, đem lại nguồn thu nhập thụ động hằng năm cho nhà đầu tư. Nhược điểm của hình thức này là giá trị cho thuê thường không đem về lãi vốn, nếu có cũng rất thấp. Do BĐS xuống cấp, do khu vực đó ngày càng kém phát triển, do có nhiều dự án mới mọc lên liên tục… Nhà đầu tư thường chỉ để ý đến dòng vốn khai thác cho thuê mà ít quan tâm đến giá trị thanh khoản sau này.

Điều này dẫn đến thua lỗ hay bài toán đầu tư không tối ưu. Lấy ví dụ nếu mua một căn chung cư trị giá 3 tỷ đồng gần trang tâm thành phố. Nếu đem cho thuê thì trung bình mỗi tháng cho thuê được khoảng 12 triệu đồng. Như vậy tỷ suất sinh lời hàng năm là 4,8%, thấp hơn lãi suất gửi tiết kiệm của ngân hàng. Sau một thời gian chung cư sẽ xuống cấp. Lúc đó nếu bán đi nhà đầu tư sẽ không thu về được lãi vốn, thậm chí giá trị còn bị sụt giảm do cạnh tranh với các dự án mới ra mắt.

Bài toán tối ưu là khai thác cả lãi vốn và dòng tiền

Một loại hình đầu tư BĐS khác đó là khai thác cả lãi vốn và dòng tiền của BĐS. Hay nói cách khác BĐS đó vừa mang lại dòng tiền, vừa mang lại lãi vốn cho nhà đầu tư. Đây là phương pháp đầu tư tối ưu mang lại lợi nhuận đầu tư mà vẫn ổn định và an toàn. Ngoài nguồn thu cố định từ hoạt động cho thuê, nhà đầu tư nào cũng muốn BĐS của mình có được lãi vốn. Nhưng với điều kiện nhà đầu tư cần chọn được BĐS tốt, đáp ứng được nhiều yêu cầu của thị trường.

Yếu tố đầu tiên có thể khẳng định BĐS cho dòng tiền chỉ có thể đem về lãi vốn khi sở hữu vị trí độc tôn. Vị trí càng đẹp, gần trung tâm, kết nối giao thông thuận tiện, cơ sở hạ tầng đồng bộ, có quy hoạch tốt hoặc sắp có dự án lớn xây dựng gần đó chắc chắn giá trị BĐS tại đây sẽ tăng giá theo thời gian.

Yếu tố thứ hai là nhà đầu tư phải mua vào và bán ra đúng thời điểm, điều này sẽ tối ưu hóa được lãi vốn cho nhà đầu tư. Thứ ba, để chọn lựa được một BĐS tốt để đầu tư, nhà đầu tư cần có cái nhìn tổng quan toàn diện hơn cũng như tình hình phát triển chung của cả khu vực. Thay vì chỉ tập trung vào việc khai thác dòng tiền nhà đầu tư hoàn toàn có thể tìm được những BĐS đem về cho mình cả lãi vốn.

Xin Vui Lòng Xem Thêm Tại Trang:https://phamngochanh.com/danh-gia-ky-dong-tien-va-lai-von-truoc-khi-dau-tu/