Mua ở đầu giai đoạn phục hồi hay cuối giai đoạn đóng băng
Nhà đầu tư BĐS có kinh nghiệm sẽ căn cứ theo các giai đoạn trong một chu kỳ để lựa chọn thời điểm mua bán. Bốn giai đoạn của một chu kỳ là phục hồi, sốt nóng, hạ nhiệt, đóng băng. Như vậy làm thế nào để nhận diện được âu là đỉnh và đâu là đáy của một chu kỳ bất động sản.
Đỉnh của một chu kỳ BĐS đó là khi thị trường đạt mức giá cao nhất và tính thanh khoản bắt đầu có dấu hiệu đi xuống. Đáy của một chu kỳ BĐS đó là khi thị trường đạt mức giá thấp nhất và tính thanh khoản bắt đầu có dấu hiệu đi lên. Mua BĐS với giá đỉnh vào thời kỳ sốt nóng mà thị trường cũng là một sai lầm rất cơ bản mà nhà đầu tư.
>> Có thể bạn quan tâm: Hyatt Regency Hồ Tràm
Rất nhiều nhà đầu tư đã bị mất tiền khi mua vào lúc đang sốt nóng. Khi thị trường sốt nóng, giá BĐS được đẩy lên rất cao. Có thể hôm trước có giá bán 40 triệu/m2 thì vài hôm sau giá đã tăng lên 43 triệu/m2, tuần sau nữa đã tăng lên 48 triệu/m2.
Giá của chúng có khi vượt qua giá trị thực rất nhiều. Nhà đầu tư có tâm lý là nếu không mua nhanh sẽ mất cơ hội. Bạn không nên mua vào lúc này bởi đây là giai đoạn giá BĐS đang tăng khá nhanh và có nhiều biến động nên việc mua vào sẽ rất bất lợi. Nếu mua khả năng cao là bạn sẽ bị thua lỗ.
Đây chỉ nên là thời điểm bán Ra để thu lợi từ chênh lệch giá. Có thể có những nhà đầu tư chuyên nghiệp vẫn mua ở giai đoạn này nhưng họ có kỹ năng lướt sóng cực kỳ lão luyện. Họ mua vào nhưng có khi chỉ trong vài ngày là họ bán ra rất nhanh để kiếm tiền chênh lệch.
Sau giai đoạn sốt nóng, giá BĐS sẽ chững lụi. Nhu cầu mua BĐS đầu tư sẽ chững lại và có dấu hiệu đi xuống. Sau đó thị trường bước vào giai đoạn hạ nhiệt. Lúc này giá BĐS sẽ giảm dần liên tục. Hầu như không ai mua vì sợ bán không được. Lượng giao dịch ngày càng giảm. Người mua sẽ không mua mà đợi giá giảm thêm.
Kéo theo tình trạng tồn kho, đóng băng thị trường. Bạn chưa nên mua ngay ở thời điểm này vì tiếp theo giai đoạn hạ nhiệt là giai đoạn đóng băng kéo dài nữa. Sau giai đoạn thị trường hạ nhiệt sẽ đến giai đoạn đóng băng. Trong giai đoạn đóng băng, thị trường hầu như không có giao dịch hoặc giao dịch rất ít. Giá BĐS giảm rất mạnh. Thời điểm cuối của giai đoạn đóng băng là lúc thích hợp nhất để bạn mua vào. Bởi sau khi giá đã giảm một thời gian và dừng hẳn lại.
Đây sẽ là lúc giá mua nhà đất sát với giá trị thật và tránh được tình trạng sốt ảo, đồng thời sau thời gian đóng băng thì theo tính chất chu kỳ, thị trường sẽ lại tăng giá và chắc chắn bạn sẽ thu được lợi nhuận tốt hơn từ sự chênh lệch giá. BĐS sẽ không tăng mãi cũng như giảm mãi. Sau giai đoạn đóng băng, BĐS sẽ phục hồi. Đây cũng là thời điểm tốt để bạn xuống tiền. Tóm lại, bạn không nên mua vào BĐS đang trong giai đoạn sốt nóng hoặc giai đoạn hạ nhiệt. Bạn nên mua vào ở thời điểm cuối giai đoạn đóng băng hay bắt đầu giai đoạn phục hồi.
Mua những bất động sản đặc biệt
Bên cạnh việc tập trung theo dõi biến động thị trường BĐS theo mùa của chu kỳ BĐS thì bạn cũng nên quan tâm đến các BĐS bán vì lý do đặc biệt để mua được với giá tốt nhất vào những thời điểm “nhạy cảm” đối với người bán chẳng hạn như: tài sản bán do ly hôn, bán để trả nợ vay, đi định cư nước ngoài, chuyến nơi cư trú, do cần tiền kinh doanh… Những trường hợp này giá bán của B9DS thường rẻ hơn giá thị trường. Nhà đầu tư sẽ có lợi nhuận ngay sau khi mua BĐS đó.
LÚC NÀO THÌ NÊN BÁN BẤT ĐỘNG SẢN?
Lựa chọn đúng thời điểm để bán BĐS cũng là yếu tố rất quan trọng cho nhà đầu tư BĐS. Nó không chỉ giúp giao dịch mua bán diễn ra nhanh chóng mà còn giúp bạn có thể bán chúng với giá tốt nhất, đạt hiệu suất sinh lời cao nhất. Làm thế nào để biết rằng đây là thời điểm thích hợp để bán BĐS?
Những nhà đầu tư chuyên nghiệp thường căn cứ vào một số yếu tố như: hiện đang ở giai đoạn nào trong chu kỳ của thị trường, thời điểm thị trường BĐS sôi động trong năm, xu hướng về cung cầu, xu hưởng về giá cả, tình hình thị trường BĐS hiện tại để xác định đâu là thời điểm tốt để bán hiệu quả nhất. Và làm thế nào để chọn được đúng thời điểm để bán được với giá gần đạt đỉnh hoặc điểm có giá cao nhất mới là điều khó khăn.
Bán vào giai đoạn sốt nóng của chu kỳ
Như đã phân tích ở phần trên, theo quy luật chu kỳ của thị trường BĐS, giá sẽ lên cao đạt đỉnh điểm tại giai đoạn sốt nóng. Lúc này không nên mua vào mà phải bán chúng ra và thu lợi nhuận về. Lý do là sau giai đoạn sốt nóng, chỉ một thời gian ngắn nữa là thị trường sẽ rơi vào giai đoạn hạ nhiệt và tiếp nữa là giai đoạn đóng băng.
Khi thị trường hạ nhiệt hoặc đóng băng, BĐS sẽ giảm giá mạnh. Nhà đầu tư không thể bán do giá xuống thấp, phải chờ đến khi thị trường BĐS tăng giá trở lại mới có thể bán ra. Điều này sẽ khiến nhà đầu tư bị chôn vốn rất lâu. Nếu dùng đòn bẩy cao, chịu sức ép về trả gốc và lãi ngân hàng, nhà đầu tư bắt buộc phải bán với giá rẻ và chịu thua lỗ.
Trong giai đoạn sốt nóng, bạn cần phải giữ vững tâm lý. Không vì thấy mọi người đổ xô mua BĐS thì mình cũng mua theo vì sợ giá sẽ còn tăng cao hơn nữa. Và điều đầu tiên bạn nên làm là đưa ra mức giá mong muốn làm mốc đố quyết định việc bán, tránh việc để quá lâu đợi giá lên cao hơn nữa, kết quả là thị trường rơi vào giai đoạn hạ nhiệt mà bạn vẫn chưa bán được chúng.
Tóm lại, nhà đầu tư có kinh nghiệm sẽ mua BĐS vào cuối giai đoạn đóng băng hay vào giai đoạn phục hồi, đồng thời sẽ bán ra vào giai đoạn sốt nóng trong một chu kỳ của thị trường BĐS.
Bán vào thời điểm thị trường sôi động trong năm
Mỗi chu kỳ của thị trường BĐS Việt Nam thường kéo dài từ 7 đến 9 năm. Với thời gian như vậy, việc chờ đợi thời điểm hợp lý mua vào và bán ra là rất lâu so với công việc của các nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Vì công việc của họ là liên tục đầu tư BĐS để tìm kiếm lợi nhuận, không thể chờ đợi một thời gian hợp lý của chu kỳ sau để đầu tư. Vì vậy đối với các nhà đầu tư lão luyện, họ vẫn tiến hành đầu tư ngắn hạn ở giai đoạn bất kỳ trong một chu kỳ của thị trường. Tuy nhiên xu hướng chính của họ là đầu tư lướt sóng BĐS. Họ mua vào cũng nhanh và bán ra cũng nhanh.
Lựa chọn thời điểm bán BĐS hợp lý là yếu tố quyết định khả năng lời lỗ của thương vụ đầu tư. Chọn đúng thời điểm giúp BĐS thu về lợi nhuận cao, nhanh chóng bán được sản phẩm của mình. Nếu chọn sai, khả năng cao là bạn sẽ bán hớ hoặc mất thời gian chờ đợi cho đến khi BĐS được giá. Vì vậy, chọn đúng thời điểm là chìa khóa thành công khi bán .
Thời điểm cuối năm
Cuối năm là thời điểm nhiều người đi mua nhà đất nhất, vì vậy cũng là thời điểm nhiều người nên bán nhất. Thời điểm cuối năm thường diễn ra sôi nổi với hàng loạt sự kiện mở bán, giới thiệu dự án mới, mua bán BĐS nhộn nhịp. Cuối năm cũng là thời điểm nhu cầu về nhà đất tăng cao. Năm hết Tết đến, tâm lý người Việt cùng không thích để mọi việc dang dở sang năm mới. Người chưa có nhà hay có nhà ở chật chội đều mong muốn có ngôi nhà mới để đón Tết.
Mặt khác, cuối năm cũng là thời điểm ngoại tệ chuyển về Việt Nam nhiều nhất, trong đó có một tí lệ không ít dành cho việc đầu tư vào bất động sản. Vì vậy giá cả nhà đất thường tăng cao hơn vào dịp cuối năm. Khi chào bán vào thời điểm này, cơ hội bán được BĐS sẽ tăng lên do lượng khách hàng nhiều hơn, sự nhộn nhịp trong hoạt động mua bán cũng khiến tâm lý khách hàng bớt e ngại trong việc “xuống tiền”. Do đó việc bán sản phẩm của bạn cũng được giá hơn và nhanh chóng hơn.
Thời điểm mùa hè
Mùa hè cũng là thời điểm tốt để bạn bán được BĐS của mình. Là thời điểm thường có giá cao trong năm do lượng cầu lớn hơn cung, khiến giá nhà đất tăng. Có ba lý do khiến mùa hè thu hút được nhiều khách hàng mua bán BĐS hơn bình thường như sau:
(1) Các tháng mùa hè là thời gian rảnh nhất trong năm của các bậc phụ huynh do con em họ được nghỉ hè. Vì vậy họ có nhiều thời gian để suy nghĩ và tìm kiếm một BĐS tốt để ở hoặc kinh doanh.
(2) Lý do thứ hai dựa vào thói quen xây nhà của người Việt. Đa phần người Việt có thói quen xây nhà cho kịp Tết. Mùa hè khô ráo là thời gian xây nhà đẹp nhất trong năm. Các mùa khác đều không thuận tiện cho việc xây dựng hoặc không kịp thời gian hoàn thành công trình trước tết. Do đó đây là thời gian thích hợp nhất để mua bán BĐS và tiến hành xây dựng.
(3) Một lý do nữa mùa hè cũng là thời điểm đẹp để xem nhà đất. Người bán thường tận dụng thời gian này để đẩy mạnh bán BĐS. Lúc này là thời gian tốt để các nhân viên môi giới dắt khách đi xem nhà đất. Thời tiết khô ráo, không khí nhộn nhịp, cảnh quan đặc sắc, tránh được những khiếm khuyết vào mùa mưa.
Căn cứ vào cán cân cung cầu để bán
Trước khi bán BĐS, bạn cần xem xét đến chỉ số cung và cầu cũng như xu hướng mua bán ở thời điểm hiện tại giúp bạn xác định đây có phải là thời điểm thích hợp để bán hay không? Nếu sản phẩm của bạn thuộc phân khúc cung ít, cầu nhiều thì việc giao dịch sẽ thuận lợi hơn rất nhiều, thậm chí cơ hội tăng giá cũng cao hơn.
Ngược lại, khó khăn sẽ tăng, áp lực cạnh tranh lớn nếu sản phẩm của bạn nằm ở phân khúc cung nhiều, cầu ít. Cung thấp cầu cao sẽ khiến độ cạnh tranh giảm đáng kể, nhu cầu người mua tăng giúp chào bán BĐS dễ dàng. Cầu thấp hơn cung tạo áp lực cạnh tranh cao, người mua có nhiều sự lựa chọn dẫn đến khó quyết định mua hơn khiến cơ hội chào bán giảm đi rất đáng kể.
Căn cứ vào xu hướng thị trường và khu vực
Thường giá BĐS sẽ tăng nhanh tại các địa điểm thị trường diễn ra sôi nổi, tốc độ tiêu thụ và nhu cầu của người mua cao. Điều này rất dễ thấy ở những đợt lướt lóng của người đầu tư BĐS chuyên nghiệp. Người đầu tư tài ba sẽ đoán biến động thị trường và đợi đến khi giá nhà đất tăng nhanh sẽ bán ra và thu lợi.
Để nắm được xu hướng phát triển sau này đòi hỏi người làm BĐS phải có tầm nhìn xa, chiến lược và nắm bắt thông tin phát triển thị trường nhanh chóng. Đồng thời họ cần có quan hệ rộng nhằm nắm những vị trí đắc địa, BĐS sẽ thu hút được nhiều người mua. Giá bán được những nguồn thông tin chính xác và kịp thời.
Ở khu vực trung tâm hay những vị trí đắc địa thu hút được nhiều người mua gía ở những địa điểm này rất cao và việc chào bán cũng khá dễ dàng vì thông tin là thật, tiềm lực phát triển cũng rõ ràng mà người mua đã thấy từ trước.
Giá BĐS tăng rất nhanh tại những nơi có công trình và dự án lớn. Đơn cử như tại quận 2, quận 7 và quận 9 Thành phố Hồ Chí Minh, đây là các quận có tốc độ phát triển rất nhanh, hứa hẹn sẽ có nhiều dự án lớn và công trình trọng điểm quốc gia được xây dựng tại đây. Điều này sẽ tạo ra vị thế mà khó nơi nào có được. Thị trường BĐS sẽ luôn đi theo những dự án lớn của những doanh nghiệp có thương hiệu, tại đó giá bán có thể tăng giá theo từng năm, từng tháng hoặc thậm chí từng ngày.
Chi Tiết Vui Lòng Xem Thêm Tại Trang:https://phamngochanh.com/phan-loai-cac-phan-khuc-bat-dong-san/
